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부동산 불패론은 "건물"불패론이 아니라 "토지 불패론"이 맞음

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관리자
2023.08.29
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부동산 불패론 이 이론도 꽤나 박살난 지 오래된 이론인데

(토지 불패가 지켜지는 건 진짜 지리적 입장상 절대로 중심지에서 벗어날 일이 없는 지역 뿐)

원래 정설 소리들을떄도 "토지"가 불패 우상향이지 건물은 불패 우상향이 아니었다


왜냐고?



img/23/08/29/18a3ed1cbd34559ec.png

콘크리트 건물의 내구연한이 있으니까요.



사진으로 설명해줌.

일본의 유자와라는 지역의 맨션 난개발에 관한 자료에서 첨부함


img/23/08/29/18a3ed35cff4559ec.png
이건 1980년대 중반에 지어진 맨션임.

외과도 괜찮고 관리상태도 괜찮음.

내부에 공용시설로 대욕탕이랑 사우나 시설, 스키 보관함 등등 다양한 시설이 있고 월 관리비는 10만원.



img/23/08/29/18a3ed4ca494559ec.png
이건 같은 회사, 같은 관리사가 1979년에 지은 건물임.

뉴타운 버블(70년대)이 꺼지고 신버블(80년대)이 오기 전에 지은 맨션이라 건축적으로는 앞 건물보다 더 튼튼하게 지었는데

벽체가 매년 페인트칠을 하는데도 부스러지고, 얼룩이 생기고 있음(저거 빗물얼룩이 아니라, 요철에 의한 얼룩으로 판별됨)



img/23/08/29/18a3ed9f50b4559ec.png
이건 80년대 후반에 대량으로 양산된 건물.

앞에 두 건물보다 벽체의 상태는 좋은데, 건물 자체가 노후화되어 요새 유행과 전혀 맞지 않음.

옛날 복도식 아파트지



img/23/08/29/18a3edacb374559ec.png


1985년에 지어진 다른 건물.

이 건물은 아무도 사용하지 않아서 폐쇄되었다가 폭설로 일부 무너진 김에 해체해버림.


여기 소개한 건물 중에서

첫번째 건물만 거래가 200만엔~300만엔(2000만원~3000만원)에 38형 사이즈가 팔리고 있고

나머지 건물은 10만엔(두번째), 0엔(세번째), 철거(네번째)인 상태임.


건축 당시에는 2700만엔에 제일 작은 사이즈가 팔렸던 게 첫번째 건물,

나머지 건물에 대한 자료는 마지막 건물이 3800만엔에 분양되었다는 자료가 전부야.



img/23/08/29/18a3edfda354559ec.png


뭐 유자와가 개똥같은 입지라서 망했지만

호쿠리쿠 신칸센이 들어와서 도쿄까지 2시간 반 컷이 된다고 해도

저 왼쪽 끝인걸. 군마 다 지나서인걸.


하지만 이건 가격폭락보다는

건물 상태와 유행 지나서 인기 사라지는 점의 예시로 가져온 거야.




img/23/08/29/18a3edb5ea44559ec.png

유행에 따른 아파트 교체가 제일 빠른 나라가 한국이고

심지어 건축방식의 문제, 기술이 부족하던 시절에 고층빌딩을 너무 올린 폐해 등으로

실제 우리나라 아파트 대부분의 내구연한은 50년 정도라고 보는 견해도 있어.


그런 상황에서 아파트가 불패할까?

지금까지는 그래보였던 이유는 ,축년 20-30년된 아파트(7층, 8층)를 15층 넘는 고층아파트로 재건축해서 그럼

아파트 한 층의 거주자가 가지는 토지가 아무리 분할되어도 충분히 돈이 됐으니까.



근데 20-30년 뒤에 지금의 15층 아파트가 30층 아파트로 재건축될까?

그 만큼 사람은 있어?


이렇게보면 아파트는 불패가 아님을 알 수 있어요.


아 서울 근교(지하철 있음, 버스 등등으로 중심지(종로, 강남) 까지 1시간 컷)에 땅 있으면 

버블 터져도 10년 참으면 불패일 거임....


아파트도 종로-중구나 강남3구에 자가 사놨으면 뭐 재건축해도 불패일 거라고 봄....

근데 다른 지역은 불패는 아님.

일본 버블 터졌을 때 서울로 치면 은평구/도봉구 정도 위치라고 치면 되는 나카노구 같은 데는 

2023년 현재도 버블 값 복구는커녕 오히려 더 떨어져서 사회문제가 되고 있음

(특히 여기는 단지 건축연한이 다가와가는데 재건축할만 수요가 없어서 심각함)




아 일본 토지는 불패하지 않았나 하실텐데



ori/23/08/29/18a3ef8a0564559ec.gif


이게 주택지


ori/23/08/29/18a3ef8a2094559ec.gif

이게 상업지입니다


2021년 일본 정부 통계에요

상업지역은 버블 돌아왔는데 주택지는 못돌아옴

2023년 들어와서 긴자가 급격하게 올라서 버블 간신히 넘었음.






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